Sentenca:
- Zakupodavac koji je raskinuo ugovor o zakupu i zakupca iselio iz poslovnog prostora ne može zahtevati iz raskinutog ugovora da zakupac ispuni obavezu iz tog ugovora i nadoknadi mu troškove adaptacije poslovnog prostora.
Iz obrazloženja:
"Predmet primarnog - glavnog zahteva tužioca je isplata sredstava koje je tužilac uložio u adaptaciju poslovnog prostora koji je bio predmet ugovora o zakupu i isplata zakupnine za vreme za koje je tužena bila u posedu spornog poslovnog prostora (29 meseci).
Zakonom o obligacionim odnosima (dalje: ZOO) je propisano da je poverilac u obaveznom odnosu ovlašćen da od dužnika zahteva ispunjenje obaveze, a dužnik je dužan ispuniti je savesno i u svemu kako ona glasi. Kad dužnik ne ispuni obavezu ili zadocni sa njenim ispunjenjem, poverilac ima pravo zahtevati i naknadu štete koju je usled tog pretrpeo (član 262. st.1. i 2. ZOO). U dvostranim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obavezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtevati ispunjenje obaveze ili, pod uslovima predviđenim u idućim članovima, raskinuti ugovor prostom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete (član 124. ZOO). Raskidom ugovora obe strane su oslobođene svojih obaveza, izuzev obaveze na naknadu eventualne štete. Ako je jedna strana izvršila ugovor potpuno ili delimično, ima pravo da joj se vrati ono što je dala. Ako obe strane imaju pravo zahtevati vraćanje datog, uzajamna vraćanja vrše se po pravilima za izvršenje dvostranih ugovora. Svaka strana duguje drugoj naknadu za koristi koje je u međuvremenu imala od onoga što je dužna vratiti, odnosno naknaditi. (član 132. ZOO). Ugovorom o zakupu obavezuje se zakupodavac da preda određenu stvar zakupcu na upotrebu, a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu (član 567. stav 1. ZOO). Zakupac je dužan plaćati zakupninu u rokovima određenim ugovorom ili zakonom, a u nedostatku ugovora i zakona, kako je uobičajeno u mestu gde je stvar predata zakupcu (član 583. stav 1. ZOO). Prema utvrđenim činjenicama, ugovor o zakupu poslovnog prostora, zaključen između parničnih stranaka, raskinut je izjavom tužioca kao zakupodavca i tužena kao zakupac pravnosnažnom presudom iseljena je iz spornog poslovnog prostora. Tužena je u posedu spornog poslovnog prostora bila 29 meseci. Kako je ugovor raskinut, pravilan je zaključak prvostepenog suda da je tužena, kao zakupac, u obavezi da tužiocu zakupodavcu isplati ugovorenu zakupninu za period u kome je bila u zakupu, a tužilac da vrati tuženoj ono što je po osnovu adaptacije primio, s tim što ima pravo da zahteva naknadu štete ukoliko je trpi. Pravilno je prvostepeni sud odbio zahtev tužioca za naknadu troškova adaptacije, jer raskid ugovora prema navedenim zakonskim odredbama nema za posledicu ispunjenje obaveze iz ugovora, već su stranke u obavezi da jedna drugoj vrate ono što su po ugovoru dale. Tužilac ne može zahtevati iz raskinutog ugovora od tužene da ispuni obavezu iz tog ugovora i naknadi mu troškove adaptacije predmetnog lokala. Pravilno je prvostepeni sud iznos koji je tužena tužiocu dala po osnovu adaptacije, a s obzirom na to da je raskidom ugovora taj osnov otpao, prebio sa tužiočevim zahtevom za isplatu zakupnine. Kako je utvrđeno da je tužena tužiocu izvršenim uplatama dala iznos koji je veći od ugovorene zakupnine, jer zakupnina po ugovoru od 200 DEM mesečno za 29 meseci iznosi 5.800 DEM, to je pravilno odbijen zahtev tužioca za isplatu zakupnine u iznosu od 2.900 evra u dinarskoj protivvrednosti."
(Presuda Apelacionog suda u Novom Sadu, Gž. 2518/2010 od 30.9.2010. godine)
